Osnabrück Wem gehört Osnabrück? Wenn Vermieter an der Börse Gewinne machen wollen ...
Über die Hälfte der 61.000 Osnabrücker Mietwohnungen gehört Privatleuten, nur 11 Prozent Konzernen wie Vonovia und Industria. Dennoch prägen die „Großen“ den Markt: Der Mieterverein analysiert, wie Renditeziele Nebenkosten in die Höhe treiben.
Wohnen in Osnabrück – was sind Rahmenbedingungen? Zur Verfügung stehen laut Gebäude- und Wohnungszählung (Stand Mai 2022) 91.260 Wohnungen. Davon werden 61.572 zu Wohnzwecken vermietet, das sind 68 Prozent.
Den Markt teilen sich verschiedene Akteure mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen und Zielen. Den Kern bilden drei Gruppen, die zusammen 86 Prozent abdecken: Privatpersonen (55,6 Prozent), Eigentümergemeinschaften (19,1 Prozent) und privatwirtschaftliche Unternehmen (11,2 Prozent). Aus Sicht des Mietervereins Osnabrück unterscheiden sich private und gewerbliche Anbieter, wie Vonovia und Industria, in wesentlichen Punkten ihrer Geschäftsmodelle.
„Privatvermieterinnen vermieten ihre Wohnungen meistens nicht zum Zwecke der Gewinnerzielung“, sagt Carsten Wanzelius, Syndikus beim Osnabrücker Mieterverein. Vielmehr gehe es den Vermietern darum, mit den Mieteinnahmen einen Teil der Kosten abzudecken. Oft bewohnen sie die Objekte selbst, die sie als Investition erworben oder geerbt haben, mit zwei bis sechs Einheiten selbst.
Bei gewerblichen Anbietern ist das anders: „Das Geschäftsmodell ist auf die Vermietung angelegt“, erklärt Wanzelius. Das klingt logisch und so, als wenn es für alle Anbieter am Markt gelte. Der Fachmann erläutert: Es gehe um die langfristige Anlage, weil ein rein durch Mieten finanzierter Wohnungsmarkt sich nicht rechnet. Mit den Mieten müssen zunächst auch notwendige Betriebs- und Instandhaltungskosten abgedeckt werden. Erst dann können die Einnahmen Gewinne erzielen.
Eine traditionelle und auch in Osnabrück bekannte Alternative zu den privaten Vermietern sind die Genossenschaften, die formalrechtlich in die Gruppe der gewerblichen Vermieter gehören, dort aber eine Sonderrolle einnehmen. Die bekannteste in Osnabrück ist die WGO. Die Wio (Wohnen in Osnabrück) fungiert als städtische Wohnungsgesellschaft und ist eine Tochter der Stadtwerke.
Mieter sind gleichzeitig Genossen. „Häuser werden gemeinsam gebaut oder gekauft, um sie gemeinsam zu bewirtschaften“, so Wanzelius. Ist ein Haus abgezahlt, dient das Vermögen dazu, neue Projekte zu finanzieren – ein Modell, das auf Langfristigkeit und Stabilität setzt.
Einen markanten Einschnitt markiert für Wanzelius das Jahr 2004 mit dem Auftreten der Gagfah (Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten), heute Vonovia: Große Konzerne kaufen seither nicht mehr einzelne Häuser, sondern ganze Firmen.
Die ursprünglichen Unternehmen bleiben rechtlich zwar Vermieter, fungieren aber nur noch als Besitzgesellschaften unter dem Dach eines riesigen Verwalters. In Osnabrück betrifft dies etwa die „alte“ städtische Gesellschaft OWG und die Bremische Entwicklungsgesellschaft.
Dieser Wandel in der Eigentümerstruktur wird in Osnabrück auch an Unternehmen wie Vonovia, LEG (Landesentwicklungsgesellschaft) und Industria deutlich.
Als Unternehmen verfolgen sie ein kapitalmarktorientiertes Geschäftsmodell: Gewinne fließen weniger in die Gebäudepflege, sondern in die Rendite. Die Mieteinnahmen dienen dabei als notwendige Basis, um Gewinne zu erwirtschaften. Während die Industria über Spezialfonds agiert, sind Vonovia und LEG als Konzerne direkt an der Börse notiert.
Wie das funktioniert, erklärt Wanzelius an konkreten Beispielen: Vonovia etwa habe die Betriebskostenvorauszahlungen pauschal um zehn Prozent erhöht. Das sei für viele Mieter in den vergangenen Jahren vor dem Hintergrund des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine und der gestiegenen Energiekosten plausibel und ohne weiteres Hinterfragen hinnehmbar gewesen.
„Nach der Rechtsprechung ist aber eine nicht begründete pauschale Erhöhung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten nicht zulässig“, betont Wanzelius. Und mit Blick auf die tatsächlichen Inflationsraten (2022: 8 Prozent, in den folgenden Jahren stets unter 5 Prozent) auch an der Realität vorbei. „Bei knapp einer halben Million Wohnungen, die die Vonovia bundesweit hat, können Sie selber ausrechnen was dieses an zusätzlichen Einnahmen bedeutet hat, die eigentlich rechtlich nicht gerechtfertigt waren.“
Ebenso beobachte der Mieterverein, vor allem bei den Anbietern Vonovia und LEG eine Steigerung der Betriebskosten – „weit über dem Bundesdurchschnitt“. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds können diese inzwischen 3,68 Euro pro Quadratmeter betragen (Wirtschaftsjahr 2024). Inbegriffen sind die Energiekosten, also für Heizung und Warmwasser. In manchen Wohnanlagen in der Dodesheide oder auf dem Kalkhügel lägen die „kalten“ Nebenkosten bereits bei über vier Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der weit über dem Bundesdurchschnitt liegt.
Die Betriebskosten bei privaten Vermietern in Osnabrück sind nach den Erfahrungen des Mietervereins deutlich niedriger und schlagen mit 1,50 bis 2,80 Euro zu Buche.
Wer nun der bessere Vermieter ist – ob Privatperson, Konzern oder Genossenschaft – will Wanzelius nicht pauschal beurteilen. Doch beim Thema Nebenkosten legt er sich fest: „Hier rate ich klar zu einem privaten Anbieter.“
Ein Rat, der für viele Wohnungssuchende in Osnabrück gut gemeint sein mag, angesichts des angespannten Marktes jedoch eine theoretische Option bleibt.
