Osnabrück Arme Mieter, gierige Vermieter: Ist es wirklich so? Was eine Anwältin für Mietrecht dazu sagt
Kader Karakas-Wanzelius war die erste türkischstämmige Anwältin im Weser-Ems-Bezirk, arbeitet für den Mieterverein, vertritt aber auch Vermieter. Ein Gespräch über Schwarz-Weiß-Malerei im Mietrecht und die Frage, warum es auch vom Geldbeutel abhängen kann, wer Recht bekommt.
Die Osnabrücker Anwältin Kader Karakas-Wanzelius ist häufig vor Gericht, wenn es um Streit zwischen Mieter und Vermieter geht. Zwar arbeitet sie als Beraterin für den Mieterverein Osnabrück, vertritt aber gleichzeitig viele Vermieter. Weil es in Osnabrück und Region zunehmend schwerer wird, eine Wohnung zu einem bezahlbaren Preise zu mieten, wollten wir von ihr wissen: Was macht das mit dem Innenverhältnis? Häufig wird das Bild vom „bösen Miethai“ und den armen Mietern beschworen: Doch was erlebt Kader Karakas-Wanzelius in der Realität?
Frage: Lassen Sie uns direkt in medias res gehen: Man hört in Zeiten, in denen überall in Deutschland Mietpreise stark ansteigen, oft das Klischee vom „Miethai“ gegen den „schutzlosen Mieter“. Wie erleben Sie die Fronten in der Realität?
Antwort: Gerne. Dann kann ich Ihnen ganz direkt antworten: Dieses Bild stimmt so nicht. Das Recht behandelt beide Seiten gleichberechtigt, und ich vertrete als Organ der Rechtspflege auch beide Seiten. Es gibt auch gute Vermieter, mit denen Lösungen erarbeitet werden können, und es gibt auch Mieter, die auf ein vermeintliches Recht bestehen; es gibt auch die Situation, dass auf beiden Seiten die Stimmung aufgeheizt ist und Beschimpfungen fallen. Oft sind es Kleinvermieter, die selbst kaum finanziellen Spielraum haben, mit denen gute Lösungen gefunden werden können. Das Problem ist nicht immer die „böse Absicht“ ,sondern dass die Fronten irgendwann so verhärtet sind, dass niemand mehr den ersten Schritt macht.
Frage: Wie meinen Sie das?
Antwort: Mietrecht ist, und das wird Sie überraschen, teilweise ähnlich sensibel wie Familienrecht. Die Parteien sind oft über Jahre teils auch Jahrzehnte eng miteinander verbunden. Das Wohnen ist der persönlichste Rückzugsort, den wir haben – es ist existenziell. Wenn es dort zum Streit kommt, reagieren die Leute oft emotional und teils unnachgiebig wie bei einer Scheidung. Es ist ein Dauerschuldverhältnis, das sich bei Konflikten ziemlich aufladen kann.
Frage: Wenn es dann zum Prozess kommt. Wer hat die Nase vorn, Mieter oder Vermieter?
Antwort: Weder noch. Es gewinnt nicht immer der, der im Recht ist, sondern der, der am längsten durchhält. Es ist dann häufig eine reine Finanzfrage. Nehmen wir ein Beispiel: Ein Mieter installiert ein Balkonkraftwerk, die Vermieterin zweifelt die Standsicherheit des Balkons dafür an und klagt auf Beseitigung. Da sind wir sofort bei dem Problem, dass ein Sachverständiger beauftragt werden muss. Ein Gutachter rechnet etwa 120 Euro pro Stunde für die Bewertung, Aktenstudium, dazu kommen Fahrt- und Ablichtungskosten.
Frage: Und das ist nicht im Rahmen, zum Beispiel einer Rechtsschutzversicherung?
Antwort: Eben nicht. In einem aktuellen Fall waren wir nach dem ersten Gutachten bei etwa 1.600 Euro – und der Sachverständige äußerte, er müsse für weitere Tests noch die Uni Bochum einschalten. Am Ende standen über 10.000 Euro im Raum. Viele Rechtsschutzversicherungen deckeln die Kosten. Wenn dann schon in der ersten Instanz die Summe verbraucht wurde, ist für die zweite Instanz einfach keine Luft mehr da. Das ist ein finanzielles Ausdauerrennen, das viele Menschen – sogar Gutverdiener – abschreckt. In dem Fall einigte man sich außergerichtlich, das Balkonkraftwerk blieb.
Frage: Das heißt der Kostendruck verhinderte in dem Fall die rechtliche Klärung?
Antwort: Exakt. Der Kostendruck kann dazu führen, dass Menschen auf ihr Recht verzichten. Aus Angst, einen Prozess führen zu müssen, den sie sich gar nicht bis zum Ende leisten können.
Frage: Mieter wie Vermieter?
Antwort: Ja. Das erlebe ich auf beiden Seiten. Aber zur Ehrlichkeit gehört auch dazu, dass Mieter aufgrund der massiven Mietkostensteigerung in Osnabrück und des Mangels an Wohnraum in einer schwächeren Position sind. Das hat aber nichts mit dem eingangs erwähnten vermeintlich „bösen“ Vermieter zu tun, sondern mit dem Marktumfeld. Und ja, deshalb, das kann ich aus meiner Erfahrung aus der Beratung im Mieterverein und in meiner Kanzlei sagen, trauen sich Mieter weniger als noch vor einigen Jahren, den Rechtsweg zu gehen. Wer dringend auf eine Wohnung angewiesen ist oder zu einer Gruppe gehört, die es auf dem Markt schwer hat – Geringverdiener, Menschen mit Tieren wie Hunden und Katzen, Studenten, Menschen aus bestimmten Herkunftsländern –, der wehrt sich nicht. Die Leute haben Angst vor Eigenbedarfskündigung, Anliegerkündigung und davor, dass das Klima im Haus unerträglich wird. Sie akzeptieren dann lieber falsche Nebenkostenabrechnungen oder Schimmel in der Wohnung oder eine Mieterhöhung.
Frage: Also trifft das eher Geringverdiener, der Medianverdienst bei uns liegt bei knapp unter 4000 Brutto.
Antwort: Geringverdiener wehren sich seltener. Doch auch Durchschnittsverdiener werden sich aufgrund der Mietpreise zweimal überlegen, ob sie den Streit vor Gericht suchen. Da die Mietpreise so explodieren, wird jeder, der einige Jahre in einer Wohnung lebt, vergleichbares nur für mehr Geld finden. Außerdem kostet der Umzug.
Frage: Gibt es einen Weg, den von Ihnen skizzierten juristischen Abnutzungskrieg zu verhindern?
Antwort: Ich rate immer: Reden! Bevor man den Anwalt einschaltet, sollte man das Gespräch suchen. Ich rate auch zu Schlichtungsverfahren, Mediation und Güterichterverhandlungen. Bei letzterem ist ein neutraler Richter eingeschaltet und moderiert das Verfahren ohne eine rechtliche Würdigung, auch bei den übrigen Schlichtungsverfahren sind neutrale Personen eingeschaltet. Ich habe erlebt, wie sich dort Parteien geeinigt haben, die vorher kein Wort mehr miteinander wechseln wollten. Wichtig ist, dass man als Anwältin dem eigenen Mandanten ganz realistisch sagt: „So sieht die Rechtslage aus, das sind die Risiken.“ Insgesamt verhindern, das würde ich so behaupten, der Osnabrücker Mieterverein und die Vermieter-Vertretung Haus und Grund die meisten Rechtsstreitigkeiten durch Reden und Vermitteln, bevor es zum Gerichtsverfahren kommt. Aber natürlich müssen die Parteien auch mitmachen.
Frage: Sie waren die erste türkischstämmige Anwältin im Weser-Ems-Bezirk und haben sich damals sogar Ihren eigenen Referendarsplatz eingeklagt. Sie sind selbstständige Anwältin. Haben Sie nicht daran gedacht, in eine Großkanzlei zu gehen?
Antwort: In einer Großkanzlei würde ich mich zu sehr in Abhängigkeit fühlen, die Verfahren und die Mandanten nicht immer selbst aussuchen zu können und einen gewissen Umsatz erwirtschaften zu müssen. Ich entscheide gerne selbst, wen und was für einen Fall ich vertreten will. Ich kenne es selbst, sich seinen Platz erkämpfen zu müssen. Mietrecht braucht Leidenschaft und eine klare Kante, aber eben auch die soziale Komponente. Das Recht sollte nicht nur für die da sein, die die Mittel haben.
