Deutschland Pinkelgeräusche, Schimmel und Schnarchen: Wann eine Mietminderung möglich ist
Ständiger Lärm oder strenge Gerüche in der Wohnung des Nachbarn können eine Belastung für Mieter sein. Rechtliche Konsequenzen bis hin zur Mietminderung hängen jedoch vom Einzelfall ab. Wie die Rechtslage ist – und wie Gerichte urteilen.
Wer eine Wohnung mietet, der weiß im Regelfall, dass damit verschiedene Pflichten einhergehen. Als Erstes natürlich die regelmäßige Mietzahlung. Es kommen aber auch bestimmte Sorgfaltspflichten dazu, wie der pflegliche Gebrauch der Wohnung.
Für Vermieter ergeben sich aus einem Mietvertrag ebenfalls Pflichten. Sie müssen die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem dort ohne Einschränkungen gelebt werden kann. Treten während der Mietzeit Mietmängel auf, so sind Vermieter verpflichtet, sie zu beheben; andernfalls kann es sein, dass Mieter nicht mehr die komplette oder in Einzelfällen sogar gar keine Miete mehr zahlen müssen.
Die Rechtslage bei Mietmängeln ist im Grunde klar. Wie hoch jedoch die Kürzung bei welchem Mangel ausfallen darf, ist oft nur gerichtlich zu lösen. Es gibt etliche Urteile, die Mietern als Anhaltspunkte dienen können, wenn sie die Miete kürzen wollen.
Im Zweifel sollten Mieter jedoch nicht ohne rechtlichen Beistand oder ohne Hilfe eines Mietervereins einfach die Miete mindern. Das Zurückbehalten der Miete kann – ist es nicht gerechtfertigt – im Extremfall bis zur Kündigung der Wohnung durch den Vermieter führen.
Grundsätzlich darf die Miete aber gemindert werden, wenn der Gebrauch der Wohnung erheblich eingeschränkt ist. In den häufigsten Fällen sind das Schäden in der Wohnung, etwa an der Einbauküche, an den Türen oder auf dem Balkon. Auch Schimmel sowie defekte Heizungen und Sanitäranlagen, die nicht funktionieren, zählen dazu.
Ist der Aufzug kaputt oder bröckelt der Putz im Treppenhaus, so gilt das ebenfalls als erheblicher Mangel. Auch Befall mit Schädlingen, wie zum Beispiel Mäusen oder Ameisen, kann eine Mietminderung begründen. Ebenso kann der Gebrauchswert der Wohnung durch Lärm gemindert sein – sei es durch den Nachbarn, durch Verkehr oder durch Baustellen. In Bezug auf Lärm geht es auch oft um Kinder. Kinderlärm gilt jedoch im Regelfall als „sozialadäquat“ und ist meistens hinzunehmen.
Was sagen die Gerichte? Menschen nehmen Geräusche unterschiedlich belastend wahr. Deswegen mussten Richter sich bisweilen auch mit außergewöhnlichen Fragen befassen. Hier drei Beispiele: Das Landgericht Berlin stimmte einer Mietminderung zu, die ein Mieter wegen der Pinkelgeräusche vom Nachbarn vorgenommen hatte.
Die Geräusche beim Urinieren waren hier – per Sachverständigengutachten bestätigt – im Wohnzimmer des Mieters zu hören. Der kürzte die Miete in Höhe von zehn Prozent – und bekam Recht. Es lag ein Mietmangel vor, den der Bewohner nicht hinnehmen musste.
In einem ähnlichen Fall ging es um einen schnarchenden Nachbarn. Hier hat das Amtsgericht Bonn aber entschieden, dass Mieter mit dem Schnarchen leben müssen. In dem konkreten Fall war ein Ehepaar sogar ausgezogen, weil es das Schnarchen des Nachbarn nicht mehr ertragen hat. Der danach vom Vermieter geforderte Schadenersatz für den Umzug – in Höhe von 8500 Euro – konnte nicht durchgesetzt werden.
Ebenso wenig erhielt das Paar die drei Monatsmieten zurück, die es zahlen musste, weil es „von heute auf morgen“ ausgezogen ist. In einem Mehrparteienhaus könnten Mieter nicht erwarten, dass alle Geräusche ausgeschlossen seien.
Wird die Nachtruhe von Wohnungsmietern jedoch durch Kochgerüche gestört, die ins Schlafzimmer dringen, so darf die Miete gemindert werden. Das Amtsgericht Berlin-Mitte sprach zehn Prozent zu, insbesondere deswegen, weil hier die Beeinträchtigungen nachts auftraten.
Der Vermieter wurde außerdem verpflichtet, die Einflüsse zu stoppen. Zwar stellen Küchengerüche an sich keinen Mangel dar. Sind sie jedoch „durchgängig“ und speziell nachts zu schnüffeln, so liegt damit ein Mangel vor.
