Energieverbrauch senken Diese Rechte haben Mieter bei der Modernisierung der Wohnung
Der Bauverein ist der größte Vermieter in Leer und hat auch viele ältere Gebäude. Diese müssen nach und nach saniert werden. Welche Rechte und Pflichten haben dabei Mieter und Vermieter?
Leer - Wer in älteren Gebäude lebt, die noch nicht modernisiert wurden, kennt das Problem: Heizkosten sind im Vergleich zu Neubauten deutlich höher. Nun soll laut einer neuen EU-Vorgabe der Energieverbrauch von Wohngebäuden bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Dafür müssen viele Häuser allerdings saniert werden.
Von den Bauarbeiten sind natürlich auch Mieter in Mehrfamilienhäusern betroffen. Manche fürchten, dass die Mieten durch die Modernisierung stark erhöht werden. Einzelne Sanierungsmaßnahmen können sie außerdem nicht nachvollziehen. Doch wie geht beispielsweise der größte Vermieter in der Stadt Leer, der Bauverein, vor und was für Rechte haben Mieter? Wir haben nachgefragt.
Hat der Mieter ein gesetzliches Mitspracherecht bei der Modernisierung?
Der Vermieter kann nach den gesetzlichen Vorgaben in aller Regel frei entscheiden, ob und wenn ja, in welchem Umfang er modernisieren will, erläutert Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes, der in Leer einen Ortsverein hat. „Mieter haben weder das Recht, eine Modernisierung einzufordern, noch hängt die Durchführung der Modernisierung von ihrer Zustimmung ab.“ Sie müssten dies – bis auf wenige Ausnahmen – dulden. „Denn der Vermieter hat nicht nur das Recht, den Mietgegenstand einseitig zu verändern, er kann nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten auch die Miete einseitig erhöhen“, so Hartmann.
Was muss der Vermieter im Vorfeld dem Mieter mitteilen?
Man kann eine Modernisierungsvereinbarung treffen, sagt Jutta Hartmann. „Dafür gibt es keine Formvorgaben.“ Laut der Sprecherin ist es eigentlich nicht die Regel, dass so eine Vereinbarung getroffen wird. Normal sei vielmehr, dass der Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten den Mieter schriftlich informieren muss. „Dabei muss er umreißen, was er vorhat und auch die anstehenden Mieterhöhungen nennen“, so Hartmann. So muss er unter anderem den voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Arbeiten, die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informieren. Bei energetischen Modernisierungen muss der Mieter zudem – gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen – grob ermitteln können, ob die geplanten Maßnahmen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden, so Hartmann.
Wenn keine Ankündigung erfolgt ist, muss der Mieter den Beginn der Arbeiten nicht dulden. Hat der Vermieter allerdings nur eine einzelne Teilmaßnahme nicht korrekt angekündigt, bedeute das nicht, dass sämtliche übrigen Arbeiten nicht zu dulden sind, erläutert die Sprecherin.
Was kann der Mieter machen, wenn er Probleme sieht?
Sollte der Mieter Probleme durch die Arbeiten sehen, kann er gegenüber dem Vermieter einen Härtefall geltend machen. Dafür habe er ein bis zwei Monate nach der Ankündigung Zeit. Dies können laut Hartmann beispielweise eine Krankheit sein, die die Modernisierung der Wohnung unmöglich macht, bereits erfolgte Sanierungen durch den Mieter oder auch ein neuer Zuschnitt der Räume. Auch die voraussichtliche Mieterhöhung könne ein solcher Fall sein. Wenn der Mieter dies vorgebracht hat, müsse zwischen den Härtegründen und den berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter im Haus abgewogen werden. „Gelingt dies nicht, müssen Gerichte entscheiden“, so Hartmann. Die Sprecherin machte allerdings deutlich, dass bei energetischen Sanierungen die Mieter meist in die Röhre schauen. Es gelte in diesem Fall das höhere Ziel des Klimaschutzes.
Hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung?
Wird während der Arbeiten zum Beispiel durch Dreck und Lärm die Wohnsituation beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete mindern. „Die Höhe hängt auch davon ab, welche Räume betroffen sind“, so Hartmann. Sie rät außerdem dazu, sich bei einer Mietminderung unbedingt bei einem Anwalt oder Mieterverein beraten zu lassen. „Es kann gefährlich werden, wenn es einfach gemacht wird und nicht rechtmäßig ist“, sagt sie. Die dann entstandenen Mietschulden könnten ein Kündigungsgrund werden. Bei energetischen Modernisierungen ist zudem in einem Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen, dass die Miete gemindert werden kann.
Wie berechnet sich die Mieterhöhung?
Wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind, muss der Vermieter die sogenannte Mieterhöhungserklärung schicken. Der Mieter muss die Gründe der Erhöhung nachvollziehen können, so Hartmann. Es müssen die jeweiligen Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen angegeben werden. Außerdem müssen Instandhaltungsmaßnahmen herausgerechnet werden. Diese dürfen nicht an den Mieter weitergegeben werden, so Hartmann. „Das ist häufig ein Streitfall zwischen Vermieter und Mieter“, sagt die Sprecherin. Sollte es Einwände geben, müssen diese innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden.
Ist die Erklärung in Ordnung, muss die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang gezahlt werden. Laut Hartmann muss der Vermieter dem Mieter keine Rechnungen oder Kostenvoranschläge vorlegen, um daraus die Mieterhöhungen zu berechnen. Sollten die tatsächlichen Kosten allerdings um mehr als zehn Prozent höher ausfallen, als zunächst angekündigt, könne er die höhere Miete erst sechs Monate später fordern. Dies ist auch der Fall, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde. Energetische Sanierung führt allerdings – je nach Nutzerhalten – auch zu Einsparungen bei den Heizkosten.
Wie geht der Bauverein vor?
„Wir kündigen die Maßnahme nicht nur schriftlich an, sondern laden die betroffenen Mieter auch ein und erklären ihnen die geplanten Maßnahmen“, sagt Thomas Exner, technischer Vorstand des Bauvereins. Außerdem gebe es eine Modernisierungsvereinbarung. „Die können sie gleich beim Termin unterschreiben oder auch mit nach Hause nehmen und sich in Ruhe angucken“, so Exner. Wenn alle im betroffenen Gebäude unterschrieben haben, könne man gleich anfangen. Außerdem werde die voraussichtliche Mieterhöhung mitgeteilt. „Am Ende werde diese dann anhand der tatsächlichen Kosten berechnet“, erläutert Exner. „Wir geben beim Bauverein höhere Kosten aber nicht an die Mieter weiter, sondern reduzieren die Erhöhung bei niedrigeren Kosten.“ Bei Menschen, die wirtschaftlichen Sorgen haben, wolle man zudem gemeinsam eine Lösung finden, macht er deutlich.
Bei einer Modernisierung werden meist die Hohlschicht ausgeblasen sowie die Kellerdecke und der Dachboden gedämmt. Dies sorge für Einsparungen bei den Energiekosten von 40 bis 50 Prozent. „Wenn es notwendig ist, tauschen wir auch die Fenster aus“, so Exner. „Wir schauen zudem, ob es Sinn macht, Gebäude, in denen noch Einzelthermen sind, mit Zentralheizungen auszustatten“, ergänzt der kaufmännischen Vorstand, Thorsten Tooren.
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