Hamburg 35 Prozent vom Einkommen fürs Wohnen? Mieten in Hamburg steigen weiter
Die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime in der Metropolregion sind auf Talfahrt gegangen. Der Immobilienmarkt hat sich gedreht. Aber nicht in jeder Hinsicht.
Aller Meldungen über eine Wende auf den überhitzten Immobilienmärkten zum Trotz: Die Mieten in Hamburg kennen auch weiterhin wohl nur eine Richtung – aufwärts. „Ich erwarte für die kommenden zehn Jahre Mietpreiserhöhungen von durchschnittlich 2,5 bis 3 Prozent pro Jahr“, sagte Sascha Hanekopf vom Immobilienberater Colliers am Mittwoch. Die Tendenz des vergangenen Jahrzehnts würde sich damit ungebremst fortsetzen.
Hauptgrund für die andauernde Verteuerung sei eine unverändert große Nachfrage nach Wohnungen wegen der hohen Attraktivität der Metropole.
Eine aktuelle Entwicklung kommt laut Hanekopf erschwerend hinzu: Weil Zinsen und Baukosten zuletzt rasant gestiegen sind, dürften Investoren deutlich weniger Mietwohnungern bauen als erhofft und benötigt. Es sei daher nicht damit zu rechnen, dass sich das Wohnungsdefizit in der Stadt nennenswert verringere.
Auch Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB), zeichnet ein eher trübes Bild für Mieter in der Stadt. Dass Mieten absehbar weiterhin immer teurer werden, liege auch am „Megatrend“ hin zu klimafreundlichen und nachhaltigen Gebäuden. Bessere Wärmedämmung und Einhaltung etlicher Nachhaltigekeitsprinzipien am Bau und bei Unternehmen (ESG-Kriterien) ließen die Kosten nochmals in die Höhe schnellen.
Mit unangenehmen Folgen. „Die Mietkosten werden künftig von durchschnittlich 25 Prozent auf etwa 35 Prozent des Haushaltseinkommens steigen“, prognostizierte Axmann bei einem gemeinsamen Ausblick von Experten auf den Hamburger Immobilienmarkt 2023.
Dagegen ist die jahrzehntelange Mietpreisdynamik bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen einstweilen zum Erliegen gekommen. Immobilienmakler melden seit Monaten sinkende Verkaufspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, sowohl in Hamburg als auch im Umland.
Grund sind laut Axmann vor allem die Vervierfachung der Zinskosten, weshalb sich immer mehr Menschen kein eigenes Häuschen mehr leisten könnten. Zugleich haben die reinen Baukosten zuletzt im Schnitt um 16 Prozent zugelegt. Axmann: „Wenn Baukosten steigen, aber Verkaufspreise nicht, dann rechnen sich viele Projekte nicht mehr.“ Der HCOB-Experte erwartet, dass von den aktuell erteilten rund 10.000 Baugenehmigungen in Hamburg rund ein Drittel nie umgesetzt werde.
„Die fetten Jahre sind vorbei“, schlussfolgerte Axmann bei der Gesamtschau auf den eingebrochenen Immobilienmarkt 2022. Käufe und Verkäufe sackten an Elbe und Alster um 41 Prozent ab, bei Wohnungen sogar um 72 Prozent. Weniger tief war die Delle am Büromarkt, dort gingen die Transaktionen um gut ein Achtel zurück.
Dennoch sieht Jörn Stobbe, Geschäftsführer der Hamburger Becken Holding, eine rosige Zukunft bei Büroflächen. Nach drei Jahren Stagnation infolge von Corona sinke die Leerstandsquote wieder. Gerade in Alsterlagen und in der Hafencity seien derzeit so gut wie keine freien Büros zu bekommen. Der Leerstand in Hamburger Bürobauten fiel von 6,5 Prozent in 2012 auf 3,9 Prozent vergangenes Jahr – „eine historische Entwicklung“, so Stobbe.
Allerdings: Büros lassen sich aus Sicht des Becken-Managers nur unter einer wichtigen Bedingung in Zukunft gewinnbringend vermieten oder verkaufen: Sie müssen grün und energiesparend sein und auch sonst die ESG-Vorgaben erfüllen. Jörn Stobbe: „Der Ausblick auf den Büroimmobilienmarkt ist weiter positiv, aber nur für nachhaltige Projektentwicklungen oder Modernisierungen.“
Prognose: Immobilienpreise werden noch schneller steigen
Preise für Wohnimmobilien steigen immer schneller
Bestands- und Neubauwohnungen in Deutschland immer teurer
